“雷军小米公寓” 从出生就注定失败的新事物

张大伟 张大伟 2014-11-27 11:33 7855 32

王石说过,如果小米雷军颠覆房地产,他愿去做加工厂。雷军果然投资一亿入股you+国际青年公寓。并担任顾问,而且他认为这可能是一项比小米手机更伟大的事业。

投资自然要算账,廉价公寓的租房需求肯定是不缺少的,那么我们算算他们的供应端——也就是房源可能的几个来源:住宅用地、商业用地、工业用地、城中村土地。

1:住宅用地——二傻子才会用住宅用地开发长租房

从投资回报率角度计算,一线城市比如北京、上海、广州等城市,住宅物业的出租投资回报率不足2%。即使是学习将房间做隔断的“自如友家”回报率也非常低。

如果新拿一块地,开发建设,在一线城市开发5万平米以上的小区拿地等启动资金起码需要10亿以上。以北京为例,任意一住宅用地,土地加建安才基本成本已经建面突破2万元。如果每平米月租低于200,那么这就注定是失败的投资。

如果是现成的闲置物业,月租甚至可能不够装修的损耗费用。

2:商业用地——开发酒店类物业,利润率并不高

还是以一线城市为代表,一线城市的商业用地,成本几何。从土地价格看,虽然比住宅要低。但运营成本高、各种税费、商业水电等成本也比较高。

以专业的酒店看:华住、如家、锦江先后公布三季度财报,经济型酒店三季度业绩有所回升,但是多家连锁酒店巨头的入住率、平均房价、RevPAR(每间可供出租客房收入)等重要指标仍在下滑。其中,如家入住率同比下滑2.7%,为86.7%,华住酒店集团入住率同比下滑1.6%,为92.5%,锦江之星入住率下滑2.15%,为80.9%。

三季度财报显示,如家平均每家酒店每天净利润约1081元,华住平均每家酒店每天净利润则只有约889元。若以每家店100间房计算,单房单晚利润10元左右。长租房的利润很难高于快捷酒店。

3:工业用地——违规住人

如果是工业用地,在工业用地上做住宅和商铺是违反城市规划和土地出让合同的行为,按规定应该补缴土地出让金,补签土地出让合同,最严格的说法可以认为是违章建筑。

小做做可以吸引眼球,但如果一旦做大,这涉及巨大的法律风险。

4:城中村用地——小产权

目前北京已经有类似这种项目+普乐门。租金并没有明显的优势。运营成本也处于高位。而且必须与当地村集体合作。这对于个案项目来说比较容易。但一旦村长换人,继续运营的风险巨大。

已经运营的几个大部分土地属性都很难深究:

从广州海珠区的凤凰新城地铁站A口出来,绕过几个繁琐的路口,映入眼帘的是一栋在楼顶上挂着“You+国际青年公寓”牌子的八层大楼:与其说是公寓,其实用“宿舍”来称呼更合适。这里一度是个小仓库改建而成的办公楼,然后又被改建成一个年轻人群居的公寓。

you+国际青年公寓在广州只开了两家,分别在海珠区的凤凰新村和白云区的机场大道附近。2000~3000元/月。这样的租金水平比周边同等面积的房子低一点点。

价格并不是吸引年轻租客的决定因素。创始人说,住在这儿的人,喜欢的不仅是时髦有趣的环境,更重要的是它能给年轻人特有的生活氛围。

那么问题就来了?

1:这种公寓如何定义管理。一旦出现个案的违法案件,是否会被取缔?

2:目前这种物业运营方与产权所有方一般都不是同一个人或者机构,运用的都是之前闲置物业改造,这种轻资产模式自然可以在初期获得快速扩张。但后期如果准备上市,这种模式是否被资本市场接受?

3:客户的数量问题,这种一个城市1-2栋楼的集中运营有对应的客户群。但如果体量增加,这种创业人群是否能够支撑。而且人员的流动性将比较大,也将明显提高运营的风险。

其实中国房地产目前的投资属性过重,这导致租售比全部非常悬殊,这种情况下,任何正规的运营手段带来的租金投资回报率都非常低。他的利润率甚至远远不如制造业,而一旦购买物业运营,对资本的要求也将非常刚好,1亿也就勉强够给几百套装修。

所以折腾小米公寓不如继续造小米。

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评论

最新评论共1条评论

邹良东 2014-11-27 11:52:40

分享的好,都来说说看

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